부동산 리츠의 정의, 목적, 근거법령, 구조 및 종류, 유형

부동산 리츠란 무엇인지에 대한 정의, 부동산 리츠의 목적, 근거 법령, 부동산리츠의 구조 및 종류, 유형에 대해 설명해드립니다. 

 

1. 부동산 리츠란 무엇인가?

 리츠(Real Estate Investment Trust)란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말한다. 리츠의 기본 기주로 투자자는 부동산투자회사에 투자를 하고, 부동산투자회사는 투자자산에 투자를 한다. 그러면 투자자산으로부터 부동산투자회사는 임대료 및 개발이익 등을 받고, 투자자는 부동산투자회사로부터 배당을 받는다. 

 

2. 부동산 리츠의 목적

 리츠의 목적은 첫째, 일반인에게 부동산 간접투자기회를 제공하는 것이다. 부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반 국민의 부동산 투자 욕구를 충족할 수 있다. 둘째, 부동산의 가격 안정에 기여한다. 인구증가와 가구수 증가, 경제발전 등에 따른 지가 상승으로 인한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안전을 도모할 수 있다. 셋째, 건설시장의 활성화를 도모한다. 대표적인 내수시장 지표인 건설시장의 활성화를 도모함으로써 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자 도관체가 필요하다. 넷째, 부동산 산업의 발전에 기여한다. 상대적으로 산업화 진전이 늦은 국내 부동산 시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고할 수 있다. 

 

3. 부동산 리츠의 근거 법령

 부동산 리츠의 근거법령으로는 부동산투자회사법/시행령/시행규칙, 부동산투자회사 등에 관한 감독규정, 검사규정, 인가 및 등록지침, 자산운용전문인력의 교육 및 관리에 관한 규정 등이 있다. 

 

4. 리츠의 구조 및 종류

 국내 부동산 리츠는 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기관리리츠로 구분할 수 있다.

 

 위탁관리리츠는 설립주체는 발기인, 투자대상은 일반부동산 및 개발사업이다. 자산구성은 부동산 70%, 증권 및 현금 포함 80%이상(최저자본금 확보 이후 현금출자 가능)이다. 영업개시는 국토교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하시 등록 갈음 가능하다. 감독은 국토교통부, 금융위원회이며, 회사형태는 명복회사 SPC이다. 최저자본금은 50억원(설립시 3억원)이며, 주식분산은 1인당 50% 이내이다. 주식공모는 주식 총수의 30% 이상이며 요건충족시 상장 가능하다. 자산운용전문인력은 AMC 5인에 위탁운용한다. 90% 이상 의무 배당이며, 최소 1년 개발후 분양시 처분제한은 없고, 자금차입은 자기자본의 2배 이내(주총 특별 경의시 10배 이내) 가능하다. 

 

 기업구조조정(CR)리츠는 설립주체는 발기인이며, 투자대상은 기업구조조정용 부동산이다. 부동산 70%, 증권 및 현금 포함 80% 이상 자산 구성을 해야하며, 국토교통부영업인가 또는 등록을 통해 영업개시를 할 수 있다. 국토교통부 및 금융위원회의 감독을 받으며, 회사 형태는 명목회사이다. 50억원 최저자본금이 필요하며 주신 분산에 제한은 없다. 주식공모 및 상장은 의무가 아니다. 자산운용전문인력은 AMC 5인에 위탁운용해야 하며 배당은 90% 이상 의무배당을 해야한다. 처분제한은 따로 없으며, 자금 차입은 자기자본의 2배 이내에 가능하다. 

 

 자기관리리츠는 설립주체는 발기인이고, 투자대상은 일반부동산 및 개발사업이다. 자산구성은 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠와 마찬가지로 부동산 70%, 증권 및 현금 포함 80% 이상이며, 국토교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하시 등록 갈음 가능하다. 국토교통부 및 금융위원회의 감독을 받으며, 회사형태는 실체회사로 상근 임직원이 존재한다. 최저자본금은 70억원으로 설립시는 5억원이 있어야 한다. 주식분산은 1인당 50% 이내이며, 주식공모는 주식 총수의 30% 이상 가능하다. 요건충족시 상장 가능하며, 자산운용전문인력은 상근직을 고용하여 5인이 있어야 한다. 최소 1년 개발후 분양시에는 처분제한이 없다. 자금 차입은 자기자본의 2배 이내 가능하다. 

 

4. 리츠의 유형

 리츠의 유형으로는 오피스 리츠, 리테일 리츠, 호텔 리츠, 주거 리츠, 물류/산업 리츠, 복합 리츠, 데이터센터 리츠, 헬스케어 리츠, 인프라 리츠 등이 있다. 오피스 리츠는 사무실을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대한다. 고층 프라임 빌딩, 사무실 건물의 부대시설 등을 자산으로 보유한다. 주요 지역적 특성에 집중하기도 하고 정부기관이나 연구실 같은 특정 세입자에 중점을 두기도 한다. 리테일 리츠는 상가 등 소매 부동산을 소유 및 관리하며, 대형 쇼핑몰, 아울렛, 백화점 등으로 자산이 구성된다. 호텔 리츠는 호텔 및 리조트 등 숙박시설을 소유 및 관리하는데 호텔의 수준과 특징에 따라 다양한 등급의 호텔 자산을 보유한다. 주거 리츠는 아파트, 기숙사, 고급 주택 등 주거목적으로 지어진 부동산을 보유하고 관리한다. 물류/산업 리츠는 창고 및 유통센터 같은 특정 유형의 부동산을 자산으로 보유하며, 전자상거래의 발전에 따라 더욱 더 성장하고 있다. 복합리츠는 물류센터와 주거용 부동산 등을 자산으로 구성하는 것을 말한다. 데이터센터 리츠는 고객의 데이터를 안전하게 저장할 수 있는 시설을 소유 및 관리하는 것인데, 무정전 전원 공급 장치, 공랭식 냉각기 및 물리적 보안시스템 등 서버와 데이터를 안전하게 유지하는 데 도움이 되는 시설과 서비스를 제공한다. 헬스케어 리츠는 노인 생활 시설 병원, 의료 관련 건물, 요양원 등을 자산으로 한다. 인프라 리츠는 광케이블, 무선 인프라, 통신타워 및 에너지 파이프라인 등을 소유하고 관리한다.