부동산 법인 대표 급여, 세무조사, 세금, 대출

 

1인 부동산 법인 대표의 급여, 법인에 대한 세무조사, 세금, 법인 대출 등에 대한 내용을 설명하겠습니다. 

 

1. 1인 부동산 법인 대표 급여

 법인은 대표자와 독립된 인격체이므로 법인 대표자도 급여대장에 이름을 올리고 급여를 받을 수 있다. 대표자의 급여 액수를 얼마로 할지는 법인의 수익 규모보다는 대표자 자신이 처한 상황과 더 관련이 깊다. 대표자 개인 자금을 가수금으로 법인에 입금하고 법인이 그 자금으로 대표자에게 급여를 지급해도 세법상 문제가 없다. 대표자 급여의 최저액 개념도 따로 정해져 있지 않다. 무보수도 가능하다. 대표자 급여를 무보수로 할지, 최저액으로 할지, 신용대출 등이 쉽도록 높게 책정할지는 상황에 따라 결정하면 된다. 법인 수익이 없는 상태에서 급여를 과다하게 지출하면 법인 재무구조가 악화될 수 있으니 유의해야 한다. 의료보험 직장가입자가 되어 적은 보험료를 내고 싶다면 급여를 최저액으로 설정하면 된다. 부동산 투자 목적으로 금융기관과의 거래를 원활히 하기 위해 대표자 소득이 어느 정도 필요하다면 급여를 높게 책정하면 된다. 그러나 너무 높게 책정하면 근로소득세, 지방소득세, 건강보험, 연금보험의 부담이 동시에 커지게 되므로 잘 계산하여야 한다. 법인 대표자는 고용보험과 산재보험은 부담하지 않아도 된다. 

 

2. 부동산 1인 법인의 세무조사 

 세무조사란 일반적으로 내국세에 관한 세무 관청의 조사를 지칭한다. 세무조사는 납세자의 납세의무 성립과 이행 여부를 검증하는 절차로 임의조사의 성격을 띤다. 세무조사 결과 누락된 세금이 있으면 행정처분인 납세고지가 발부되어 세금과 가산세를 납부해야 한다. 영세한 부동산 법인에까지 세무조사를 나오는지 생각하겠지만 부동산 법인 대상으로 전수조사를 벌인 사례도 있는 만큼 예외는 아니다. 따라서 평소 적절한 신고와 협력 의무를 이행해야 한다. 세무조사를 시작하게 된다면 준비할 자료들은 다음과 같다. 법인 기본사항, 원천세 신고서 관련 자료(원천세 신고서, 지급명세서, 급여대장, 사회보험 관련 자료), 부가가치세 신고자료(부가가치세 신고서, 매출 매입 계산서, 계약서, 거래명세서 등 자료), 법인세 신고자료(세무조정 계산서, 수입금액 계산 근거자료, 비용 지출 증빙자료, 주식 변동상황 명세서 등), 법인 통장 입출금 명세(엑셀 형식의 법인 통장 입출금 명세), 유형자산 관련 자료(부동산 매수 시점의 작성한 계약서), 기타 신고 관련 서류 등이다. 

 

3. 법인 세금 폭탄 피하기 위해 주의할 점

 법인 세금 폭탄을 피하려면 주의할 점들이 있다. 취득세를 줄이려면 비조정지역에서 공시가격 1억 원 미만의 주택을 매수하는 것이 좋다. 종부세를 피하려면 매년 6월 1일 전에 매도하는 것이 좋다. 법인으로 주택과 토지 매입 시 법인추가세를 확인하여야 하며, 85제곱미터 이상의 대형 평형 주택의 경우 부가세가 추가 발생한다는 점을 기억해야 한다. 

 

4. 1인 법인 부동산 대출 

 법인 대출은 설립 연한, 자산, 부채, 매수하려는 부동산 담보가치, 대표자 소득 및 신용과 보유자산 등에 따라 좌우된다. 대출을 실행하는 금융기관에 따라서도 대출 금액이 달라질 수 있다. 따라서 법인이 반드시 대출이 더 잘나온다고 할 수는 없다. 법인이 신설이라면 대표자에게 보유자산이 있을 수 있으니 그 자산을 담보로 대출을 받을 수 있다. 다만 추후 대표자와 법인 간의 대출 정산 과정이 복잡해지는 단점이 있다. 따라서 은행 담당자와 세무대리인과 충분히 상의 후 처리하는 것이 좋다. 법인이 보유한 부동산 자산이 있고, 그 담보가치가 충분하다면 신설 법인보다는 대출에서 유리할 수 있다. 법인을 설립해 법인 명의 대출이 누적이 된다면 법인 재무제표에서 부채 항목이 늘어나게 된다. 법인 부채가 늘면 금융기관에서 추가 대출을 받기 힘들어질 수 있으므로, 이럴 경우에는 또 다른 신규 법인을 설립하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 법인 대출 기관을 정할 때에는 꼭 주거래 은행만 가지 않아도 된다. 여러 곳을 두루 방문해서 상담해보는 것이 좋고, 거래가 없던 곳이라도 특별 대출상품이나 신규고객 우대금리 등 다양한 혜택이 있을 수 있으므로 꼭 챙겨보자.