공매의 정의, 장점, 온비드 전자시스템, 공매재산의 종류

 

공매란 무엇인지, 공매의 장점과 특징, 온비드 전자시스템, 공매 재산의 종류, 공매와 경매의 차이점, 이용기관 공매, 신탁회사 공매 등에 관하여 설명한 내용입니다. 

 

 

1. 공매란? 

 

공매란 세금을 체납한 경우 체납자의 재산을 강제적으로 처분하는 것이다. 일반적으로 한국자산관리공사가 온비드라는 전자입차시스템으로 진행하고 있다. 한국자산관리공사는 정해진 규정에 따라 물건의 기본적인 상태, 개별 매각조건 등을 공개하고 불특정 다수에게 인터넷 입찰을 하도록 하고 있다. 공매는 세금 체납으로 인한 압류가 가장 보편적이다.   공매는 압류재산에 대한 공매 외에도, 국유재산 및 지방자치단체가 소유한 재산, 공공기관이 소유한 재산을 임대 혹은 매각하는 공매도 있다. 이런 경우 명칭은 공매이지만, 공매 주관기관과 낙찰자간의 매매 형태를띠고 있어서 성격이 다르다고 할 수 있다. 

 

 공매는 한국자산관리공사가 2003년 1월 인터넷 공매 제도를 도입하고, 2004년 10월부터 현장 공매 제도를 폐지하였다 온비드를 통한 인터넷 공매만 실시되고 있다. 다양하고 그 폭이 상당히 넓은 공매의 특성상 한번에 다 이해하는 것은 힘들지만 가장 기본이 되는 압류재산에 의한 공매를 먼저 이해하면 좋다. 

 

2. 공매의 장점 

 공매의 장점은 매각대금납부 조건이 유리하고, 잔금납입일자가 법원경매보다 여유 있으며, 할부매각 및 수의계약도 있다는 점이다. 압류재산을 제외한 다른 공매 물건들은 권리관계가 깨끗하고 명도의 책임이 없다. 대신 매각공고문을 잘 읽어봐야 한다. 

 

3. 온비드 전자시스템

 온비드는 한국자산관리공사(캠코)가 관리 및 운영하는 공매입찰 전문 사이트이다. 세금체납자 재산, 국유재산의 임대물건, 수탁재산, 유입자산, 양도세 관련 세액감면대상 부동산 등 종류가 매우 다양하며, 그중 국세징수법에 의해 매각되는 부동산이 주를 이루고 있다. 공매 물건의 종류는 부동산, 차량, 유가증권, 회원권 등 다양하며 매각물건의 종류는 더 확대되는 추세이다. 

 

4.공매와 경매의 차이점

 공매는 국세징수법에 의해 진행되고, 경매는 민사집행법에 의해 진행된다. 공매는 매각저차 및 진행방법은 민사집행법 및 민법에 상당히 의존하고 있지만, 배분 요구 종기일 처리, 현황조사에 대한 임대차관계와 배분요구종기일, 인도명령, 매각예정가격의 체감방식, 차순위 신고제도 등에서 차이가 크다. 

 

 가끔 공매와 경매가 비슷한 시기에 동시에 진행될 때가 있다. 이런 경우에는 두 절차 간의 시간 차와 최저가격 등을 비교해서 입찰하게 된다면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 경매와 공매가 동시에 진행될 때는 양 제도는 상호 불간섭 원칙에 의해 진행되고, 매각잔금납부를 먼저 한 사람이 소유권을 취득할 수 있다. 예를 들어 공매로 공격적으로 낙찰을 받고, 경매에서 보수적으로 입찰을 해서 낙찰받아, 잔금을 납부하면 공매는 취소가 된다. 

5. 공매 재산의 종류 

1) 압류재산 

 압류재산이란, 세무서(국세)나 지방자치단체(지방세) 등 국가기관이 세금을 징수하기 위해서 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 압류한 후에 공매로 처분해 세금을 받아내기 위한 것이다. 공매를 진행하는 기관은 한국자산관리공사이고, 세금을 받고자 하는 기관은 해당 부동산을 한국자산관리공사에 매각 의뢰를 하는 것으로부터 공매가 출발된다. 세금이 체납된 경우 먼저 체납자에게 알려주고, 세금 체납이 계속되면 다시 독촉절차를 이행한다. 그래도 세금을 납부하지 않으면 체납자의 재산을 추적 및 압류한 후에 압류된 체납자의 재산을 공매라는 절차를 통해 매각(환가)하고, 그 매각 대금으로 체납세액에 충당하는 행정절차이며, 이때 투자자들은 이런 물건에 공매 입찰을 하게 된다. 

 

2) 수탁재산

 - 비업무용 재산에 대한 공매 

 금융기관이 연체대출금을 회수하기 위해 법원경매를 통해 금융기관 명의로 낙찰받은 후 캠포에 매각의뢰한 재산이다. 또한 기업체가 소유하고 있는 비업무용 재산으로 주거래은행을 통해 캠포에 매각의뢰하는 재산을 말하기도 한다. 

 

- 양도세 감면대상 물건에 대한 공매

 양도소득세의 비과세 또는 중과 제외 혜택을 받기 위해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 부동산이다. 1주택 소유자가 새로 주택을 취득하면서 일시적 2주택이 된 경우, 새로 주택을 취득한 지 3년 이내에 매각의뢰한 종전주택을 말한다. 종전주택이 해당 기간 내에 매각이 되지 않으면 한구자산관리공사에 의뢰하여, 종전주택에 대해 비과세 또는 중과 제외 일반과세 혜택을 받게 된다. 

 

3) 유입자산

 금융기관의 구조개선을 위해 법원경매를 통해 캠코 명의로 취득한 재산 및 부실징후기업을 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산이다. 

 

 

4) 국유재산

  국가가 소유하고 있는 일체의 재산 및 국가의 부담이나 기부의 체납, 법령 또는 조약에 따라 국가 소유로 된 재산이다. 크게 행정재산과 일반재산으로 분류되며, 일반재산이 대부 및 매각의 공매 대상의 재산이 된다. 

 

6. 이용기관 공매의 정의, 구분, 특징 

 

 이용기관이란, 온비드에 회원가입을 하고 온비드의 정보서비스를 제공받고 이용하며, 보유 또는 관리 중인 재산과 물품의 처분을 위한 입찰공고를 등로가고, 전자입찰을 통해 매각 또는 구매할 수 있는 기관 또는 법인으로서, 공공기관 회원과 이용법인 회원을 말한다. 공공기관 회원으로는 국방부, 대법원, 서울특별시 도서관, 한국전력공사 등 국가기관, 지방자치단체, 교육기관, 국가공기업, 지방공기업 등을 말한다. 이용법인 회원은 금융기관, 유가증권 시장 및 코스닥시장 상장법인 등 기타 공사가 승인한 법인이며 현재는 금융기관에 한해서 온비드 이용을 승인하고 있다. 

 

 이용기관 공매의 재산은 재산 성격별 구분과 종별 구분을 할 수 있다. 이용기관 공매의 재산의 성격별로는 압류재산, 국유재산, 공유재산, 압수품, 체비지, 비업무용 재산, 불용물품 등이 있다. 재산의 종별 구분으로는 부동산, 차량 및 기계장치, 유가증권, 임대물건 등이 있다. 

 

 이용기관 공매 물건들은 공공기관이 처분 및 관리하는 물건이라 믿고 신뢰할 수 있다는 것이 큰 특징이며 장점이다. 또한 다양한 종류의 물품이 거래되며, 불용물품 같은 경우 장부상 가치는 없어도 관리상태가 매우 양호한 물건들이 많다. 그리고 임대물건의 경우 별도의 보증금이나 권리금 없이 임대료만 내고 사용이 가능해서 초기 투자 비용을 최소화할 수 있는 장점이 있다. 

 

7. 부동산 신탁회사 공매

 부동산 신탁회사가 시행자 또는 관리자로 참여한 사업의 자금회수를 위해 부동산을 공개 매각하는 것이다. 그러나 미분양이나 상업성이 떨어지는 곳들의 경우 상권분석 및 권리분석을 철저히 해야 한다. 신탁회사 공매는 신탁회사와 낙찰자 간 매매계약으로 보기 때문에 다른 공매와 달리 조심스럽게 접근해야 한다. 일반적으로 신탁 공매 물건은 최초 분양시 문제가 있거나, 사용중에 문제가 발생한 경우도 있어서, 해당 부동산을 점유하고 있는 사람들이 이해당사자인 경우가 많아 명도의 어려움이 발생할 수 있다. 그렇기 때문에 입찰유의사항을 잘 체크해야 한다.