생활숙박시설 위탁운영업체의 중요성, 선정조건, 수익구조, 유의사항

생활숙박시설 투자시 위탁운영업체의 중요성 및 선정조건, 수익구조, 선정시 유의사항 등에 대해 정리한 내용입니다.

 

해당 내용은  '나만 몰랐던 생활형 숙박시설' 도서를 읽고 발췌하여 정리하였으며, 파란색 글씨부분은 제 생각을 더 적어보았습니다. 생활숙박시설이란 부동산 자산은 아직도 매우 생소하고, 이쪽 분야에 대한 전문가가 없으며 관련 서적도 거의 없습니다. 이 책을 읽고 많은 도움이 되었는데, 혹시 생활숙박시설 투자를 고민하고 계시고나, 이미 하고 나서 위탁운영업체 때문에 고민을 하고 계신 분이라면 한번 꼭 읽어볼 것을 추천합니다. 

 

1 위탁운영업체의 중요성 및 선정 조건 

 

 1) 위탁운영업체의 중요성 

생숙의 성패를 좌우하는 것은 위탁운영 업체다. 엄연히 전문영역이며 숙박업계에 베테랑인 전문가를 만나야 한다. 일반 계약자들은 위탁운영 업체가 하는 일을 예약 및 청소 정도로 생각하지만, 예약을 받기 위해서는 마케팅 전략, 기획, 홍보, 각종 변수에 따른 효율적 운영 및 대응, 인력관리 등 하는 일이 아주 광범위하다. 특히 청결 상태가 가장 중요하기 때문에 전문적인 수준의 청소가 필요하다. 지방의 경우 청소 인력을 구하는 것도 쉽지 않아, 좋은 분들과의 관계성 유지도 매우 중요한 역량이다. 

2) 위탁운영업체 선정시 명심할 것 

 

아무리 강조해도 지나치지 않은 것은, 바로 '위탁운영 업체 선택이 투자 성공의 90%를 결정한다'는 것이다. 고수익을 가져다주는 능력있는 위탁운영 업체를 선정해서 위임하는 것이 정말 중요하다. 가장 핵심적인 조건 3가지는 아래와 같다. 

 

- 수분양자(계약자)와 위탁운영업체가 서로 윈윈할 수 있는 사업구조여야 한다. 객실판매 매출이 낮으면 위탁운영업체 수수료가 낮아져야 하고, 매출이 높으면 수수료가 높아져야 한다. 

 

(나 또한 이 방식이 매우 합리적이라고 생각한다. 쉽게 생각하면 인센티브제인데, 매출을 더 일으킨만큼 수수료를 더 많이 받을 수 있다면 위탁운영업체 입장에서 충분한 동기부여가 될 것 같다.) 

 

- 위탁운영업체에 지급하는 고정 수수료는 0원으로 만들어야 한다. 이 말은 객실 판매 매출이 0이면 수수료를 지급하지 않아야 한다는 뜻이다. 실력있는 위탁운영사만 이 조건이 가능하다.

 

(이 부분은 사실 와닿지 않는다. 이런 구조로 일할 위탁운영업체는 거의 없을 것이다. 있다고 해도 매우 드물어 찾기도 힘들고, 찾아도 회사 규모 및 인력 등이 부족할 수도 있을 것 같다.) 

 

- 위탁운영업체와 건물관리업체는 분리되어야 한다. 그렇지 않다면 위탁운영업으로 손해본 부분을 관리어브로 매우는 경우가 생길 수 있다. 건물관리비는 매출에 상관없이 무조건 매달 부과하기 때문이다. 

 

(사업장마다 다르겠지만 시행사에서 준공 전에 이미 건물관리업체, 위탁운영업체를 모두 연계를 해놓았기 때문에, 생활숙박시설에 대한 구체적인 정보 없이 투자한 계약자들은 아무 생각없이 일단 받아들이게 되는 경우가 많은 것 같다. 준공때까지는 아무생각없이 지나다가, 막상 준공을 앞두고 그때서야 수분양자들끼리 모여서 공식적인 관리단을 구성하고, 본인들이 원하는 위탁운영업체와 건물관리업체 등을 선정하는 이 모든 과정은 사실상 불가능하다.) 

 

  

2. 위탁운영업체 수익 구조 

 

1) 생활숙박시설 투자의 성패는 객실판매 수입이 결정 

- 생활숙박시설의 투자 성패는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로, 위탁 운영업체의 운영구조 파악이 중요하다. 수익/비용/의무/정산방식 4가지만 잘 분석하면 위탁운영업체를 활용한 생숙 투자분석을 제대로 했다고 볼 수 있다. 이 책에서는 크게 3가지로 분류하였다. 

 

1. 라이트형 위탁운영업체 

2. 과거 전통적인 수박업체인 '호텔형' 위탁운영업체 

3. 초창기 생숙 운영 형태인 '고정형' 위탁운영업체 

 

현실에서는 99% 호텔형과 고정형으로 운영되고 있다. 

 

(내 개인적인 생각은 앞으로도 이상적인 모델인 1번의 라이트형 위탁운영업체의 활성화 및 보편화 현상은 일어나지 않을 것 같다. 현재 존재한다는 1%도 정확히 정보를 알 수 없고, 실제 존재한다고 한들 매우 극소수이기에 그 업체들이 시장을 얼마나 넓혀갈 수 있을지, 역량이 되는지, 그 규모가 되는지 확신이 없기 때문이다. )

2) 소유자 수익 극대화, 리스크 최소화하는 위탁운영 업체 

수익 극대화 + 리스크 최소화하는 위탁운영업체 구조는 수익과 비용 모두 변동형으로 선택하는 것이며, 그것이 생활숙박시설 소유자에게 유리하다.

3) 리스크가 큰 위탁운영 업체 구조 

위탁운영 업체의 '운영비용을 부담하는 주체'가 누구인가가 생활숙박시설 소유자가 리스크를 떠안을지 회피할지를 결정한다. 많은 생활숙박시설 투자 분쟁들이 이 항목에서 나온다. 회계 정보가 소유자들에게 투명하게 원하는만큼 공개되지 않기 때문이다. 

4) 공동 정산 방식의 문제점 

생활숙박시설 소유자는 '객실 영업이익'이 발생하는게 가장 중요하지만, 위탁운영 업체는 최소한 '위탁운영 업체의 운영비용'을 버는 데 가장 큰 목적이 있다. 소유자는 영업이익이 있어야 살아 남지만, 위탁운영 업체는 '운영비용'정도까지만 벌면 살아남을 수 있다.

 

3. 위탁운영업체 선정을 위한 유의사항

1) 분양계약을 할 때 위탁운영계약서 반드시 같이 해야 하나 

분양계약서와 위탁운영계약서는 다른 개념의 계약서이다. 분양계약서는 부동산 소유 취득을 위한 매매계약서의 성격이고, 위탁운영계약서는 내 부동산에서 영업을 하고자 하는 임차인과 작성하는 임대차계약서의 성격이라고 생각하면 된다. 반드시 같이 안해도 된다. 

 

(보통 생활숙박시설 분양시에 연계되어 있는 위탁운영업체가 같이 나와 그 자리에서 홍보를 하고, 계약서 사인을 받는다. 생활숙박시설 투자 및 운영 등에 대해 대부분의 사람들이 잘 모르기 때문에 그냥 그려러니 하고 사인을 한다. 그러나 실제 위탁운영계약서는 분양시 작성하지 않아도 되고, 입주 시기에 가서 작성해도 되고, 그 사이에 위탁운영업체가 추가로 들어온다면 그 업체와 계약서를 작성해도 된다. 이론상으로는 그렇다. 그러나 현실적으로 입주시기에 가서 또 다른 위탁운영업체가 복수로 들어오게 되는 일은 거의 없다고 봐야할 것이다.) 

 

2) 분양 당시 작성한 위탁운영계약서, 취소할 수 있을까

분양받은 사무실에 가서 취소한다고 일방적 통보를 하고, 위탁운영계약서를 파기하면 된다. 만약 분양업체가 거절한다면, 등기로 내용증명을 보내면 된다. 그러나 분양계약서 안에 위탁운영계약서가 있는 경우 취소하는 것이 쉽지 않으니 이런 물건은 무조건 피하라. 

 

3) 위탁운영계약 취소에 따른 불이익 없을까?

전혀 없다. 계약자들끼리 모여서 더 좋은 업체와 계약을 맺으면 된다. 다만 일정 인원 이상을 모아야 가능하다. 

 

(내 생각으로는 법적으로 할 수는 있다. 그러나 이 책에서 말했듯이 일정 인원 즉 30명 이상을 모아야 숙박업 등록이 가능하기에, 준공 이후 입주시기까지 수분양자들이 모여서 단단한 조직체를 만들고 충분한 기간 동안 준비를 한다면 가능하지만, 그렇지 않다면 일반적으로는 처음에는 위탁운영계약 취소가 쉽지는 않을 것이다. 준공후 바로 입주 및 영업을 시작하게 되는 위탁운영업체와 몇년 일을 진행하면서 그 기간동안 관리단을 구성하고, 위탁계약기간이 끝나는 시점에 객관적 판단과 의견을 모아 업체선정을 하는 것이 현실적이다.)