부동산 공매의 권리분석과 용어 정리

부동산 경매 및 공매에서의 권리분석과 말소기준권리, 관련 용어 (가등기, 가처분, 예고등기, 대항력, 채권최고액, 최우선변제금, 소유권이전청구가등기, 압류, 가압류, 근저당권, 담보가등기, 선순위 전세권, 당해세, 가장임차인 등)에 대해 정리한 내용입니다. 

 

 

 

1. 부동산 공매 권리분석

 

 부동산 경매 공매에서 반드시 꼭 알아야하는 내용은 물건에 대한 권리분석이다. 경매와 공매에서는 빚을 나눠주는 기준과 원칙을 정해놓고 돈을 나눠주는데, 그 기준과 원칙을 공부해야 하며, 이를 권리분석이라고 한다. 경매에서는 배당, 공매에서는 배분이라고 칭한다. 물건에 설정된 권리관계 그 부동산을 점유하고 있는 이해당사자들의 관계를 분석해서 낙찰자가 책임을 지는 경우, 그렇지 않은 경우를 분석하는 과정이 권리분석이라고 할 수 잇다. 청산하지 못한 빚이 낙찰자와 상관없이 전 소유자를 따라가면 이것을 소멸이라고 부른다. 전 소유자와 상관없이 낙차자에게 빚이 따라오는 것을 인수라고 부른다. 경매 및 공맴에서 낙찰을 받기 위해서는, 인수권리가 있는지, 있다면 어떤 권리인지, 추가로 투입해야 할 돈이 얼마인지 구분하고 분석해내는 것이 권리분석이다.

 

2. 말소기준권리

 

이때 인수와 소멸의 기준점을 말소기준권리라고 한다. 말소기준권리란 자신부터 시작해서 그 이후에 등기된 권리들이 소명하게 되며, 자신보다 앞서서 설정된 권리는 소멸되지 않고 인수되는 기준점이다. 말소기준권리보다 선순위로 설정된 권리 등이 잇다면, 낙찰자가 추가로 인수하거나, 추가로 돈이 투입되거나, 더 나아가 소유권까지 잃을 수 있기 때문에 철저한 분석이 필요하다.  말소기준권리를 쉽게 이해하기 위해서는 금전채권과 관계된 권리들을 찾으면 된다. 금전채권과 관계된 권리들이 말소기준권리가 되기 때문이다. 즉, 돈을 받을 권리를 가진 사람들이 등기부등본에 설정한 권리인데, 압류와 가압류, 근저당과 저당, 담보가등기, 강제경매개시결정기입등기, 전세권 등이 있다. 이 5가지의 권리는 금전 지급과 관계된 권리이기 때문에 말소기준권리가 된다. 근저당, 담보가등기는 금전채권의 담보이며, 가압류는 금전채권의 보전, 강제경매기입등기는 금전채권의 회수를 하기 위한 것이다. 등기부상 권리들을 설정된 날짜 순서대로 나열해서 그중에서 금전 지급을 목적으로 설정된 권리 중에서 말소기준권리를 찾으면 된다. 

 

말소기준권리보다 선순위이든 후순위이든 상관없이 소멸되지 않고 매수인(낙찰자)에게 인수되는 것들이 있는데 예를 들면 법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 예고등기 등이다. 이런 권리들이 예상되는 경우, 그 실체를 정확하게 파악한 경우에만 입찰에 참가해야 한다. 제대로 파악을 하지 못했다면 입찰 참여를 보류하는 것이 현명하다. 

 

 등기부상의 갑구와 을구 등에 기재된 모든 권리를 등기순위대로 나열을 해보고, 예고등기가 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정, 전세권)가 가장 맨 윗부분을 차지하면 안심하고 공매에 참여해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 순위가 뒤지는 권리가 모두 말소되기 때문이다. 가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며, 지상권의 인수는 사용불가를 의미한다. 전세권 인수는 입찰 대금 외에 전세보증금의 추가 부담을 할 수 있는 가능성이 있다. 

 

3. 부동산 경매 공매 관련 용어 정리

 

가등기

: 본등기 전에 하는 임시등기이다. 소유자가 돈을 빌리면서 갚지 못하며 부동산을 대신 주기로 했을 때 설정하는 등기이다. 가등기가 되어 있는데 나중에 가등기권자가 본등기를 하면 이전 등기 효력이 모두 상실되고, 본등기가 가등기 순위로 소급이 된다. 

 

가처분

: 비금전채권일 때 하는 처분금지행위이다. 예를 들어 이혼한 상태에서 재산분할하는 과정 안에 배우자의 부동산, 유가증권 등을 처분을 금지하기 위해 가처분을 할 수 있다. 만약 위자료나 양육비를 받기 위해서 하는 행위라면 가압류라고 이해하면 된다. 가처분은 돈을 받기 위해서 해당 부동산의 처분을 금지시키는 임시처분행위이다. 가처분 상태의 부동산은 다른 사라에게 팔거나 명의를 변경할 수 없고, 부동산을 담보로 은행에서 대출도 받을 수 없는 권리이다. 

 

예고등기

: 소유권이나 근저당권 등 기타권리에 대해서 말소소송 중이라고 이해하면 된다. 부동산 등기상에 소유자가 A명의로 되어 있는데 B라는 사람이 실제 소유자임을 주장해서 A에게 소유권 말소소송을 제기하면 법원에서는 등기사항증명서에 소유권에 관한 예고등기를 직권으로 등기하게 된다. 예고등기는 말소기준권리보다 후순위라고 해도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 2011년 부동산등기법 개정으로 예고등기는 폐지되었지만, 이미 등기가 된 예고등기는 폐지가 되지 않았기 때문에 주의해야 한다. 

 

대항력

: 임대차 기간 중에 소유권의 변동이 생기더라도 임차인이 주택의 새로운 소유자에게 임차권의 승계존속을 주장해 사용 수익할 수 있는 효력을 말한다. 

 

채권최고액

: 은행이 원금 외에 연체이자를 포함한 최고의 금액을 말한다. 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우 은행은 채권최고액 이하에서만 받아갈 수 있다. 

 

최우선변제금

: 임차인의 보증금 중 일부는 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리이다. 

 

소유권이전청구가등기

: 매매계약서를 작성하고 잔금을 지급하기 전에 혹여 부동산에 무슨 변동이 생길 것을 염려해 매매계약서를 작성한 다음에 설정하는 등기이다. 매수인이 잔금지급과 소유권이전등기 시까지 시간이 대략 1~2개월의 시간이 소요되는데, 이 기간에 매도인의 귀책사유로 부동산상의 권리변동이 생기면 문제가 될 수 있고, 매입하고자 하는 부동산의 가격이 크다면 한번 생각해볼 수 있는 권리이다. 또한 잔금을 지급했지만 매수자의 사정으로 소유권 이전하기 어려운 경우에도 가등기를 설정할 수 있다. 이때 가등기를 해놓지 않음면 매도자가 제삼자에게 매각하거나, 매도자의 귀책사유로 해당 부동산에 가압류나 압류 등이 설정되면 문제가 되기 때문에 이를 미리 방지하기 위해 설정하는 권리로, 이때 설정한 가등기는 나중에 본등기 할 때 가등기한 날의 순위로 소급적용 된다. 

 

채권의 담보를 목적으로 한 가등기

: 채권자와 채무자 사이에 채무자 소유의 부동사을 대물변제예약 또는 매매예약 등의 원인으로 담보가등기를 설정해놓고, 채무자의 채무불이행이 발생할 경우에 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 변칙적 담보를 담보가등기라고 한다. 담보가등기는 등록세와 기타 등기비용이 저렴하고 수순위 담보권설정이 가능하며, 실행절차가 간단하다는 장점이 있다. 

 

강제경매개시결정등기

: 채권자가 경매를 신청하면 해당 경매계에서는 경매 신청이 적법한지 심사한 후, 적법하다고 인정될 경우에 등기부등본에 경매개시결정등기를 명하고, 이것을 경매개시결정이라고 한다. 

 

압류 

: 채무자가 돈을 갚지 않을 때, 채권자는 채무상환을 촉구하고, 이에 불응하면 채무자의 재산을 추적, 조사해서 가압류 신청 후 집행권원(법원 승소판결문 등)을 구하고 압류 및 강제집행을 통해 빌려준 돈을 상환받는 것이다. 압류란, 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못 하게 하는 행위이다. 채권자가 채무자의 재산을 채무자 마음대로 처분하지 못하도록 법률적으로 묶어두는 행위인 것이다. 

 

가압류

: 금전채권 등의 상환권을 가진 채무자가 자신의 재산을 빼돌리면 청구권을 가진 채권자가 채권회수가 불가능하거나 곤란하게 될 경우를 대비해서 미리 채무자의 재산을 압류해 장래의 강제집행에 대비하는 절차를 가압류라고 한다. 가압류는 말소기준권리이지만, 물권이 아닌 채권이기 때문에 전액 배당을 받는 것이 아닌 안분배당을 받으며, 등기부에 공시되기 때문에 배당요구가 없더라도 자동으로 배당을 받는 권리이다. 단 배당이 되기 위해서는 확정판결이 있어야 하며, 경매개시결정등기 이후에 설정된 가압류는 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야만 배당에 참여할 수 있는 권리이다. 

 

근저당권

: 저당권은 채무를 이행하지 못할 때를 대비해 미리 특정 부동산을 담보물로 잡아둔 권리이다. 채권자가 그 담보에 대해서 다른 채권자에 우선해서 변제받을 수 있는 권리로 근저당설정등기의 등기사항은 근저당임을 나타내는  표시와 피담보채권의 최고액이 표시되며, 이 최고액에는 이자도 포함된다. 

 

선순위 전세권

: 부동산 전체에 설정된 선순위 전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙이지만, 전세권자가 배당요구를 한 경우에는 매각으로 소멸되는 권리이다. 

 

당해세

: 매각부동산 자체에 부과된 세금과 그 가산금이다. 국가기본법 제35조는 강제집행, 경매 또는 파산절차에 의한 재산의 매각에서 그 재산에 부과되는 당해세는 보다 빠른 전세권, 질권 도는 저당권의 목적이 되는 채권보다 매각대금에서 우선 징수하도록 규정되어 있다. 

 

가장임차인

: 실제 임차인이 아니면서 해당 부동산이 경매에 넘어가는 상황에서 최우선변제금이라도 받으려는 경우, 가족이면서 전입된 상황에서 임차인으로 둔갑하는 경우 등이 있다. 채무자와 공모해서 가장임차인으로 둔갑하거나, 가장임차인으로 행사하지는 않지만 현황상 가장임차인으로 의심되는 경우가 있다. 

 

- 채무자와 공모해서 가장임차인으로 둔갑한 경우

- 전입일자와 확정일자의 차이가 많이 날 때

- 선순위 전입자, 후순위 근저당, 그리고 그 금액이 거액일 때 

- 소유권자의 소유권 취득 시점에 전입이 된 경우

- 문서 송달시 폐문부재일 경우

- 임차보증금이 시세와 현격하게 차이가 날 경우

- 임차인으로서 권리를 주장하지 않았지만,현황상 가장임차인으로 의심될 때