부동산 투자시 1인 법인 투자가 유리한 이유, 기존 소유 부동산을 법인으로 전환하는 방법

부동산 투자시 개인 vs 법인의 비교, 법인투자가 유리한 이유, 기존 개인 소유의 부동산을 법인으로 전환하는 방법에 대해 정리한 내용입니다. 

 

 

1. 기존 개인 소유 부동산을 법인으로 전환하는 방법

 1) 양도를 통해 이전

개인 명의 부동산을 법인에 유상으로 매도하는 것이다. 이때 매매 대금은 취득가가 아닌 시가이다. 법인과 법인 댚표자는 특수관계인에 해당하기 때문에 너무 낮거나 높은 가격으로 거래하면 세법상 부당행위계산부인에 해당하여 양도소득세를 추가 납부하거나 가산세가 발생할 수 있다. 

 2) 증여

개인 명의 부동산을 법인에 무상으로 이전하는 것이다. 역시 시가 기준이어야 하며, 증여 재산 평가는 유사 매매 사례가, 감정가, 기준시가 순으로 이루어진다. 증여받은 법인은 자산수증이익에 따른 법인세를 납부한다. 

 3) 현물출자

대표자가 고정자산을 새로 설립하는 법인에 현물로 출자하는 방법이다. 이월과세 혜택을 받을 수 있으며, 이때 이월과세란 부동산을 출자한 개인이 양도소득세를 내는 대신 법인이 추후 해당 자산을 양도할 때 해당 금액을 법인세로 납부하는 것이다. 

 4) 사업양수도 

개인사업자가 사업의 포괄양수도 방식으로 법인으로 전환 시 개인사업의 모든 권리와 의무를 법인으로 이전하는 것이다. 법인은 부동산 양도 대가를 현금으로 개인사업자에게 지불한다 

 

→ 불가피한 경우가 아니라면 개인 소유부동산을 법인으로 전환하는 것을 권하지 않는다. 투자하고 난 뒤에 명의를 옮기기보다는 처음부터 부동산 1인 법인을 설립해 법인 명의로 신규 부동산을 취득하는 것이 여로모로 유리하다고 한다. 

 

 

2. 개인 vs 법인 

부동산 1인 법인을 설립하는 이유는 개인보다 유리한 측면이 있기 때문이다. 그러나 모든 면에서 그렇지는 않으므로 주의할 필요가 있다. 투자자 자신이 처한 상황과 투자하려는 대상 부동산에 따라 달라질 수 있다. 세율면에서는 전반적으로 법인이 개인보다 유리하다. 주택의 경우 장기 투자는 개인이 더 유리하고, 단기 투자는 법인이 더 유리하다. 개인은 부동산 보유 시 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있기 때문이다. 

 

취득세와 종부세는 법인이 불리하지만 양도세는 법인이 유리하다. 법인으로 주택 투자시 공시가격 1억 미만 주택은 기본 서율만 적용되지만 1억을 넘으면 12퍼센트의 세율이 적용된다. 따라서 고가 주택 투자시는 개인이 더 유리하다. 종합부동산세에서도 개인은 9억원 기본 공제가 적용되지만 법인은 그렇지 않다. 

 

개인 소득이 높은 투자자라면 건강보험료 및 대출 등에 있어서 법인이 유리하다. 법인을 통한 부동산 투자 이익은 법인세와 지방소득세를 부담하기만 되고 추가로 건강보험료가 부과되지 않는다. 법인 대표자가 이 법인에서 급여를 받게 되면 직장가입자가 되어 건강보험료를 납부해야 하는데, 급여 책정도 자신의 선택이므로 무보수 설정을 통해 건강보험료 부담을 없앨 수도 있다. 개인이나 개인사업자는 지역가입자이기에 사업 및 자산 소득 금액 기준으로 건보료가 부과되어 부담이 매우 크다. 따라서 기존 다른 업종의 개인사업자가 있는 상태에서 부동산 투자를 고민한다면 법인을 설립하는 것이 유리하다. 법인으로 얻은 소득은 개인이 소득과 별개로 산정되기에 종합소득세에서 높은 세율을 적용받을 수 있는 부담을 피해갈 수 있다. 

 

개인보다 법인이 더 유리한 부동산 투자를 예로 들면, 공시가격 1억 미만인 주택, 2주택 이상 단기 투자, 부동산 대출을 활용한 상가 등 상업용 부동산 투자, 비거주용 부동산 경공매 낙찰을 통한 투자, DSR 예외인 기업 대출을 활용한 대규모 상업용 부동산 투자 등이 있다.