주택 임대사업자 임대차 계약 신고, 임대보증금 보험 가입, 부기등기

 주택 임대사업자의 임대차 계약 신고, 임대보증금 보증 서류, 임대보증금 보험 가입, 등기부등본 상 부기등기, 기타 유의사항에 대해 설명한 내용입니다.   

 

 

1. 임대차 계약 신고 

 주택임대사업자의 임대차 계약신고는 임대물건 주소지 시,군,구청 담당부서나 렌트홈 사이트를 통해서 가능하다. 주택임대사업자 등록일로부터 3개월 이내에 신고해야 한다. 등록당시 제출과는 별도이다. 새로운 계약서를 작성하게 된다면 계약일로부터 3개월 이내에 신고해야 하며, 신고의무 위반 시 1천만원 이하의 과태료가 있다. 묵시적 갱신은 직전계약 만기일로부터 3개월 이내 신고해야 하며 이는 19년 2월 27일부터 시행되었다. 임대료 인상시에는 직전 계약 개시일로부터 1년 경과 후 5% 이내에서만 가능하다. 증액제한 위반 시 3천만원 이하 과태료를 내야 한다. 주택임대사업자 계약 신고 시 필요서류는 표준임대차계약서, 임대보증금 보증 서류 등이 있다. 오피스텔(준주택)의 경우 행정정보공동이용 사전동의서 또는 거주사실증명서가 필요하다. 임차인이 법인인 경우 직원(세입자)의 재직증명서가 필요하며, 임차인이 외국인인 경우 외국인등록사실증명서(거소신고사실증명서)가 필요하다. 

 

 임대보증금 보증 서류의 경우, 임대인이 가입하는 경우, 임차인이 가입하는 경우, 임대보증 보험 미가입 대상으로 구분될 수 있다. 임대인이 가입하는 경우(임대인75%, 임차인 25%), 임대보증금보증 일부인 경우 담보권 설정금액에 임대보증금을 더하고 거기서 주택가격의 60%를 뺀 값이 일부보증금액이 된다. 임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서 제출한 경우에 가능하다. 임차인이 가입하는 경우 전세보증금 반환보증서 및 임대인이 임차인에게 보증료 100%를 이체한 내역서가 필요하다. 임대보증 보험 미가입 대상은, 임대보증금 우선변제금(5천5백만원 이하, 담보설정 안됨) 이하, 임대보증금 미가입에 대한 임차인 동의서 제출한 경우이다. 

 2. 임대보증금 보험 가입 및 등기부등본 상 부기등기 

 임대보증금 보험 가입 의무 대상은 모든 등록임대주택이다. 2020년 8월 18일에 시행되었다. 등록시기는 신규등록 임대주택의 경우 임대주택 등록 신청일까지 보험을 가입해야 한다. (등록 시 존속 중인 계약이 있는 경우) 2020년 8월 18일 전 등록 임대주택은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결 시부터 적용한다. 이에 대한 자세한 문의는 HUG(주택도시보증공사나 SGI(서울보증)으로 하면 된다. 의무사항 위반 시 3천만원 이하의 과태료를 내야 한다. 

 

 등기부등본 상 부기등기 의무가 2020년 12월 10일에 시행이 되었는데, 부기등기 시기는 신규등록 임대주택의 경우 소유권 등기시 등록후 즉시이고, 소유권등기가 안되어 있을 시 소유권등기와 동시에 한다. 2020년 12월 10일 전 등록 임대주택의 경우 시행 후 2년 이내에 해야 한다. 이에 대한 자세한 문의는 임대주택 소재지 관할 등기소에 하면 된다. 의무사항 위반 시 5백만원 이하의 과태료를 내야 한다. 

 

 폐지되는 임대주택(단기임대, 장기 매입아파트)은 임대의무기간 경과 시 자동 말소된다. (2020년 8월 18일 시행) 등록일로부터 3개월 이내에 등록말소 가능하며, 등록 후 임대차계약 체결한 경우에는 임차인의 동의가 필요하다. 주택임대사업자 등록면허세가 있는데 4종(1,2호) 27,000원, 3종(3~5호) 40,500원, 2종(6~9호) 54,000원, 1종(10호 이상) 67,500원이다. 등록 이후 추가로 면허의 상위 종으로 변경되는 경우 상향종의 면허세를 다시 납부해야 한다. 

 

 주택임대사업자의 세금관련 문의는 양도소득세, 종합부동산세, 부가가치세 등은 국세청 또는 주민등록상 주소지 관할 세무서에 문의하면 된다. 취등록세, 재산세의 경우 임대주택의 소재지 시,군,구청 세무과에 문의해야 한다. 등록 시 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환될 수 있음에 유의해야 한다.