가양동 CJ 공장개발부지 사업지연, 갈등, 허가, 전망, 개인적인 의견

가양동 CJ 공장부지가 그동안 지나온 이야기들, 매각과 사업지연, 강서구청과의 갈등, 강서구청장 교체 후의 사업 허가, 향후 전망, 개인적인 의견을 정리하였습니다. 

 

1. 가양동 CJ 공장부지 매각과 사업지연 및 갈등 

 

CJ공장부지는 2019년 인창개발과 현대건설이 컨소시엄을 만들어 1조 500억원의 예산으로 CJ제일제당으로부터 매입을 한 부동산이다. 2021년에 서울시 도시 건축공동위원회의 승인이 났ㅇ며, 2022년 건축협정인가를 받아 사업이 추진되던 중 2024년 당시 강서구청장의 문제 제기로 인가가 취소된 땅이다. 강서구청의 입장은, 당시 허가권자인 구청장에 대한 보고 및 사전 협의도 없이 담당 사무관 전결로 처리된 건이라 깊이 있는 검토 기회가 없었고, 향후 안전에 대한 재검토 등을 위해 협정인가 취소를 하게 된 것이라는 입장을 밝혔다. 더불어 강서구청 측은 "기존 기부채납 안에 대한 내부 검토 과정 중 주민에게 돌아가는 혜택이 부실하고 미비하다"라는 지적도 내놓았다. 인창개발은 행정소송을 제기했으며, 2024년 6월 지방선거로 구청장 교체후 소송을 취하하였다. 현재 CJ 공장부지의 철고공사는 거의 마무리 단계라고 한다. 완공은 2028년 말이 될 예정이라고 한다. 

 

 

2. 강서구청장 교체 후, 사업 허가

 

2024년 1월, 강서구 진교훈 구청장은 가양동 Cj 공장 부지의 3개 블록 개발은 모두 허가했다. 서울 강서구의 알짜배기 땅들 중 하나인 가양동 CJ 공장부지는 향후 업무, 판매, 지식산업센터 등으로 개발될 예정이다. 총 사업비는 약 4조원 규모가 되며, 지하철 9호선 양천향교역 인근에 위치해 있다. 김태우 전 강서구청장은 건축협정인가를 취소해서 사업이 오랜 시간동안 중단이 되었었는데, 보궐선거를 통해 당선된 진교훈 현 강서구청장은 이 사업에 대해 적극적으로 지원하고 지역상권과의 상행협력을 도모할 예정이다. 진교훈 구청장은 취임 후에 가양동 cj 개발부지 사업건을 첫번째 결재건으로 선택하여 총 3개 블록 중 2블록의 개발을 허가하고, 이허서 3블록, 1블록을 차례로 허가했다고 한다. 허가 절차가 마무리 되면 시행사는 2024년 8월부터 착공 예정이라고 한다. 진교훈 구청장은 "CJ 공장 부지 개발사업은 김포공항부터 마곡 MICE 복합단지, 서울식물원, LG아트센터로 연결되는 강서구의 신경제축 조성을 위한 초석"이라며 "모든 역량을 집중해 역점사업을 속도감 있게 추진하겠다."고 전했다. 

 

3. 가양동 CJ 공장부지에 대한 전망 

 

 1/12(금) 비즈워치 기사에 따르면, 1블록은 스타필드 빌리지, 2,3블록은 지식산업센터가 될 것이라고 한다. 원래 소송전까지 갈 수 있었으나 강서구청장 교체 후에 사업 속도가 빨라질 예정이다. 제2의 코엑스를 표방하고 복합 상업시설이 추진되는 것인데 다만 우려되는 것은, 최근 지식산업센터의 투자수요가 급감하고 있고, 부동산 프로젝트파이낸싱 리스크가 건설업계 전반에 퍼져있어서 사업성과에 대한 기대감이 불확실한 상태이다. 

 

 하나금융경영연구소에 따르면 이미 지난해 지식산업센터의 분양가격은 최대로 상승하여 투자수익률이 급락한 상황이고, 현재도 전국 미착공된 지식산업센터 면적이 많고, 공급대기 물량이 넘치는 상태이다. 현재는 금리상승과 고분양가 등으로 인해 수익률이 낮아 투자자산으로서의 매력도가 크게 저하되었다는 의견이다. 

 

 김인만 부동산경제연구소장은 22년까지 유행한 지식산업센터 시장의 공급과잉 및 고금리, 최악의 PF 상황 등 2~3년 전이라면 대박이었겠지만 지금은 공사비가 3~40% 올라서 저렴한 분양가 공급이 불가능하기에 분양이 쉽지 않아 보일 것으로 전망했다. 

 

 한편 도시와경제 송승현 대표는 현 부지는 같은 중공업지인 구로구보다 입지가 좋고 마곡과의 연계성도 뛰어나 준수한 분양 성적을 낼 것으로 보이며, 미분양으로 자금회사가 어려운 지방 대비 우량한 사업지이기에 PF 우려가 크지는 않을 것이라고 의견을 제시했다. 

 

4. 내 의견 

 

 서울에 몇 안되는 준공업지역으로 마곡과 인근에 위치한 훌륭한 입지이다. 초기 CJ공장부지가 제2의 코엑스가 될 것이라는 기대감으로 인근의  지식산업센터나 다른 부동산 물건의 분양건들도 이를 앞세워 홍보를 했다. 그러나 실제 인창개발이 조성할 단지는 지식산업센터가 대부분의 면적을 차지하게 되어 결국 오피스 시설 위주로 들어오게 될 것이다. 9호선을 따라 있는 양천로에는 현재도 앞으로도 지식산업센터의 공급량이 넘쳐날 것이다. 준공 후 입주를 하게되면, 1개 건물은 1년 이상 지나야 임대수요가 조금씩 채워질 것이다. 마곡에 있는 대기업의 협력업체들의 수요를 많이 흡수할 수는 있겠으나, 결국 양천로를 따라 있는 현재의 지식산업센터, 향후 준공될 지식산업센터 물량들과 경쟁을 해야 할 것이다. 지식산업센터에는 입주업종이 제한되어 있어서 정확한 임대수요를 맞추는 것도 일반 오피스보다는 수월하지 않은 편이다. 대부분 실수요보다는 투자수요에 의존했던 지난 몇년간의 실태를 생각해보면,  향후 올라간 건설비, 주변 공급물량, 많은 공실, 업종제한으로 인한 임대수요의 한계, 그로인한 공실 가능성 등 무조건 좋게만 볼 수는 없을 것이다. 지금과 같이 부동산 시장이 힘들고 고난을 겪어가는 시기일수록 투자자들은 학습효과로 인해 더 똑똑해질 것이며 더 현명하고 실제 수익률에 기반한 투자를 할 것이다. CJ 공장부지의 지식산업센터 분양은 결국 실사용자들을 대상으로 적정한 분양가격에 시장에 내놓을 때 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이며, 일반 투자자들의 수요는 크게 기대하지 않는 것이 좋을 것이다.  

 

 (몇년 전 마곡에 어떤 부동산 자산으로든 일단 들어가 깃발 꽃고 CJ 공장부지의 개발호재를 기다리며 실제 지식산업센터를 투자하고 현재 실사용하며 후회중인 경험자의..의견입니다. 그래도 서울이기에 다른 수도권이나 지방의 지식산업센터보다는 상대적으로 안전하겠지만, 입주 후 몇년이 지나도 공실은 남아 있으며, 분양당시 홍보하던 분양상담사의 기대 임대료는 실제 거의 35~40% 할인된 가격으로 임차료가 책정되고 있습니다. 물론 그 당시에 분양상담사가 말한 임대료를 믿고 분양결정을 한 것은 아닙니다. 훨씬 더 보수적으로 예상을 하여 수익률을 계산하고 들어갔습니다. 매각 물건도 마이너스피 수준에 인테리어까지 끝난 것들이 여러 개 나와 있는 것이 현실입니다. 만약 CJ 공장부지에 들어서는 지식산업센터에 투자를 고려하신다면, 우선 실수요자면 좋을 것 같고, 그렇다 하더라도 분양가가 너무 높다면 다시 고려하시는 것을 추천드립니다. 그리고 분양시기가 되는 그때 즈음이면 반드시 부동산 시장상황이 지금보다는 훨씬 더 많이 호전된 상태여야 할 것입니다. 물론 그중 가장 중요한 것은 금리입니다. 현재 실사용중인 제 사무실은 실제 받을 수 있는 임대료 시세보다 훨씬 더 많은 대출이자를 감당하고 있습니다. )