[부동산 도서] 부동산 금융의 알쓸신잡

여의도 김박사라는 분이 있다고 들었다. 유튜브 강의를 시작하셨는데, 예전에 출퇴근하면서 대부분의 강의를 열심히 들었다. 와... 이런 강의를 무료로 유튜브에 공개해주시다니 너무 감사했다. 그래서 또 책을 사서 보게 되었다. 부동산 금융에 경험도 지식도 없던 터라 나에게 꼭 필요한 내용들이었다. 모든 걸 다 이해할 수는 없을지라도, 전반적인 흐름을 대략적으로라도 알고 있어야 부동산 중개를 함에 있어서 관련 종사자들을 만났을 경우 기본적인 소통이 가능할 것이기 때문이다. 부동산 금융은 한 번쯤 제대로 스터디해보고 싶은데, 나의 커리어 방향이 아직 중구난방이라 어디에 선택과 집중을 해야 할지 모르겠다. 가볍게 이런 책들을 한 번씩 읽어보며 조금씩 알아가야지...

 

제목 : 부동산 금융의 알쓸신잡

저자 : 여의도 김박사

출판사 : 혜성출판사

 

1. 금융이란?

모든 금융은 기초자산 + 현금흐름의 원칙이 지배한다. 기초자산을 담보로 대출이 일어나고, 현금흐름에 기초하여 상환을 받는 것이다. 기초자산의 담보여력이 미약하거나 현금흐름이 불확실하면 신용보강을 한다. 기초자산과 현금흐름, 그리고 신용보강의 강도에 따라 금리와 금융조건이 결정된다.

 

2. 프로젝트 파이낸싱(PF)란?

정확한 명칭은 미확정 담보부 대출이다. 기초자산은 프로젝트가 아닌, 아무것도 없는 나대지에 세워질 건물이다. 그래서 미확정 담보이다. 그리고 수분양자들이 입금시키는 계약금, 중도금, 잔금이 현금흐름이다.

 

3. 신용 보강의 종류

1) 책임준공 신용보강

- 회사채 신용등급이 우수한 회사가 책임준공을 보증

- 회사채 신용등급이 AA0 이상인 금융기관이 책임준공을 보증

2) 신탁사 책임 준공 보증

3) 미담 확약

 

4. Refinancing 이란?

대환, Cell down 등으로 설명 가능하다. PF는 대주단이 바뀌는 경우가 흔한데 이유는 연속적인 Refinancing 구조 때문이다. 브릿지론 → 본 PF → 중도금 → 잔금

 

5. 신용과 금리

은행에서 말하는 신용은 '빚을 갚을 수 있는 능력'을 말한다. 신용등급은 연체 경험, 부채 규모, 정보 부족으로 구분하게 된다. 정보 부족은 돈을 빌린 적이 없다면 정보 부족으로 등급이 하락하나는 얘기다. 좋은 등급을 받으려면 돈을 갚을 만큼 돈을 빌림 경험이 있어야 한다고 한다. 즉 신용등급의 결정은 빚을 져야만 높아지는 이율배반적인 구조를 가지고 있으며, 적절한 빚을 지고 있는 사람이 오히려 빚이 전혀 없는 사람보다 신용등급이 높다고 한다. 빚을 권하는 사회가 현재 자본주의 사회인 것이라고 한다. 나쁘게 말하면 그렇지만, 결국 자본주의 사회에 살면서 빚을 적절히 현명하게 잘 이용해서 좋은 성과를 내는 것이 어떨지... 난 개인적으로 그렇게 생각한다.

 

6. 부동산 금융 그리고 신용과 신뢰

금융업에서 신용은 돈을 잘 갚는다는 뜻이고, 신뢰는 상대방의 말과 행동, 그가 제출하는 모든 정보들을 믿을 만하다는 것이다. 신뢰는 쌍방향으로 상호 간의 작용이다. 금융에서는 신용보다 신뢰가 더 중요하다고 한다. 신뢰는 기본적인 유대관계와 오랜 기간의 상호적인 검증에 기초한다. 저자는 금융권에서의 신뢰는 극단적으로 상호적이라고 한다. 어떤 딜이 안되더라도 최선을 다했다는 서로 간의 믿음이 있다면 둘 간의 네트워크는 계속 유지되고 항상 새로운 딜로 연결되기 때문이다. 딜의 성공 및 완성 확률이 높지는 않지만 일단 신뢰관계가 구축되면 끊임없이 딜을 상호 간에 소개하고 추진하면서 서로가 이익과 실적에 대한 보상을 공유한다. 이건 부동산 중개에 있어서도 마찬가지인 것 같다. 공인중개사와 고객, 공인중개사와 공인중개사 간의 관계도 한 번의 신뢰관계가 형성되면 그 뒤로는 서로 지속적으로 물건을 공유하고 손님을 소개해주고 하기 때문이다.

 

7. 부동산 인문학

개인적으로 이 파트가 더 좋다. 마음에 새길 부분만 정리해본다.

- 장자의 이야기를 통해, 사람이 자기의 이익만을 바라보고 주변을 살피지 못하면 큰 화를 당할 수 있다고 한다. 너무나 깊이 공감하고 실제로 주변에서 봐왔던 사례이다. 그리고 여전히 본인은 아니라고 하지만 자기만의 이익을 위해 타인의 희생과 시간, 노동력을 열정 및 훈련 기간이라는 단어로 포장해 헐값 노동을 요구하는 사람들이 내 주변에는 많다.

- 일반적인 브로커들은 돈만 받으면 나 몰라라 하지만, 정상적인 금융기관이라면 그런 행동은 안된다고 한다. 회사가 수수료를 받는다면 모든 리스크를 분석해서 헤징 할 수 있는 노력을 해야 하고, 이를 통해 태도 및 일 처리 능력을 보여주고 신뢰감을 쌓을 수 있다고 한다. 신뢰는 돈으로 살 수 없고, 눈앞으로 이익만을 위해 리스크를 관리하지 못하면 커다란 낭패를 당하게 된다고 한다.

 

*  이를 부동산에 접목시켜보면 공인중개사는 영어로는 Licensed Real Estate Agent이지만 일반적인 단어로 Broker라고 할 수 있겠다. 브로커라는 단어가 너무 가볍게 느껴지기도 하지만, 우리나라 부동산 업계가 기본적으로 Success Fee 구조로 살아가고 있다. 인센티브 위주다 보니 처음에야 높은 윤리의식과 자부심 및 도덕심으로 시작하다가도 막상 하루하루 먹고살 수 있는 구조가 안되다 보니 나중에는 당장의 눈앞의 돈이 중요한 삶을 살게 된다. 월급쟁이로도 살아보고, 인센티브제로도 살아본 나는 이 시스템에 대해 지난 몇 년간 많은 고민을 했다. 그러나 생각해보면 사람에게 먹고사는 문제만큼 신성하고 고귀한 게 또 있을까? 매슬로우의 욕구단계를 보면 피라미드 모양의 가장 밑단의 단계는 생리적 욕구이다. 이 욕구가 충족되어야 상위 단계인 사회성 및 자아실현 욕구를 향해 달려갈 수 있다. 아주 극소수는 물론 그렇지 않은 사람들이 있겠지만 그런 사람들은 종교자에 가까울 것이다. 서비스를 제공했으면 거기에 합당한 보수를 받는 것이 당연하다는 것이 지금까지 나의 결론이다. 인센티브제를 통해 성공한 사람들은 아주 오랜 기간 고생을 하고 다단계 구조 위에 올라가 아래 계단의 사람들의 노동과 시간을 레버리지 삼아 극단적이 소득 창출을 만들어낸다. 그들은 그 계단 아랫사람들에게 나도 그런 과정을 거쳤으니, 너희도 그 과정을 견디고 나에게 충성하라고 말한다. 이 현상이 계속 지속된다면 사회는 변화되거나 개선되지 않고, 계속해서 수많은 낙오자만 발생시키는 악순환이 지속될 것이다. 너무 답답하다.

 

- 스웨덴의 한스로슐링이라는 인구학자가 한 말이다. "저출산 문제의 핵심은 남성 중심의 가부장적 사고다. 아무리 많은 정책을 쏟아내도, 이를 극복하지 못하면 저출산은 극복할 수 없다." 세계에서 가장 높은 양성평등 지수를 자랑하는 스웨덴에서 이런 생각을 가진 학자가 있다는 것이 참 대단하다는 생각이 든다.

 

- 경쟁에서 살아남기 위해서는 자기가 잘할 수 있는 것이 제일 중요하다. 잘할 수 있지 않으면 경쟁력이 없어져서 결국 경쟁에 도태되기 때문이다. 시간이 걸려도 해야만 하는 것보다 자기가 잘 할 수 있는 것을 찾는 것이 나중에 훨씬 도움이 되고 생명력이 긴 듯하다고 한다.  판단을 해야 하는 시기가 바로 35~40세 인 것 같다는 데 저자의 말대로 많은 고민과 노력을 게을리하지 말아야겠다.

 

- 매몰비용이라는 단어가 있다. 이미 투자한 돈이 아까워서 미련을 버리지 못하면 더 많은 돈과 시간을 잃어버리게 되므로 정확한 판단으로 나아갈 때와 물러 설 때를 판단해야 한다고 한다. 저자는 계약금 10%를 지급하지 않는 고객과는 과감하게 일을 하지 않는다고 한다. 고객이 추후에 지급할 것이라는 막연한 기대감으로 일을 추진하는 것은 매몰비용을 키우는 일이며, 그 시간에 다른 일을 찾는 것이 더 효율적이라고 한다. 매몰비용을 키우지 않기 위해서 항상 투자 전에 신중한 검토와 분석이 필요하고, 일단 발생하면 냉정하게 물러설 줄 알아야 한다. 그것이 돈을 버는 방법이다. 무형의 자산인 시간과 노력은 결코 돈보다 못한 것이 아니고, 더 많은 돈을 벌 수 있는 기회를 날려버리는 경우가 허다하게 발생하기 때문이라고 한다. 지금의 내가 가장 고민하는 부분이다. 지난 몇 년간 매몰비용이 상당히 컸다. 긍정적인 생각으로 그 시간을 합리화시키려 노력하지만, 앞으로도 계속 이렇게 가야 할 지에 대해 너무 깊은 고뇌를 하게 된다. 미쳐버릴 것 같다. 조만간 빨리 결정을 내리고 더 이상의 매몰비용이 발생하지 않도록 결단 및 실행을 할 예정이다. 그렇지만 이 결심조차 수없이 반복해와서 이런 나를 또 믿을 수가 없다.