[부동산 도서] 상가투자 비밀노트 / 홍성일, 서선정

온라인 유통환경의 성장 및 시장의 변화에 따라 리테일 상권이 여기저기 많이 무너지고 있는 가운데, 코로나19로 인해 그 위기는 더욱 심화된 것 같다. 사실 어느 곳에나 명암이 있듯이, 그런 환경에도 불구하고 선택과 집중을 통해 전문분야를 찾고 묵묵히 꾸준히 그 길을 가다 보면 시장 흐름의 파동을 타고 어느 순간에는 안정적인 위치에 있을 것이라는 생각이 든다. 이 책은 좀 두꺼워서 꽤 오랫동안 손에 붙들고 있던 책이었는데, 내용이 매우 자세하고 친절해서 다시 한번 읽어봐도 가치 있는 도서란 생각이 든다. 나의 독서 습관에 따라, 내가 중요하다고 생각하고 공감하는 부분에 대해 밑줄을 그었던 부분들을 다시 한번 정리해보았다.

 

 

[제목] 상가투자 비밀노트

[저자] 홍성일, 서선정

[출판사] 지혜로

 

평범한 직장인이었는 저자는 어떠한 계기로 부동산 투자에 입문하게 되었고, 그 과정에서 엄청난 몰입과 집중력을 통해 빠르게 성장했다. 일을 하지 않아도 매월 돈이 나오는 시스템을 만들고자 노력하고, 이것이 바로 진정한 부자 즉 경제적 자유임을 깨닫는다. 내가 현재 가낭 원하는 구조이다. 경제적 자유를 위해 사람마다 각자 다양한 길을 가게 되는데 저자는 최종적으로 상가 투자로 가닥을 잡는다. 상가 공부를 위해 주기적으로 임장을 하고, 보고서를 정리하며 분석을 해나간다. 그러면서 자신만의 투자 철학이 만들어졌을 것이다.

 

그가 말하는 상가투자의 장점은 첫째, 고정적이면서 높은 현금 수입이 발생한다는 것이다. 둘째, 주거용 부동산에 비해 관리가 쉽다. 임대인은 전용 공간만 제공하는 개념이고, 임차인이 알아서 꾸미고 영업하면서 가치를 높여주며 일상적인 관리까지 해준다. 셋째, 가치 상승을 이끌어 낼 수 있다. 상가는 임대수익률에 따라 가치가 결정되기 때문에 임대료 인상을 통해 매매가를 상승시킬 수 있다.

 

소액으로 상가투자 하는 방법에 대한 제시로 첫째, 틈새시장을 노리자, 예를 들면 동매문 도매시장 같은 초광역상권의 작은 평수의 상가들이다. 둘째,  고층 상가에 대한 투자다. 고층 상가는 투자금이 적게 들고 수익률은 더 좋을 수 있다. 적은 금액으로 연습을 해볼 수 있는 곳이 경공매 시장이다. (개인적인 경험상 근생건물 위로 올라갈수록 공실 위험은 높아지고, 임대료 및 매매 가격은 현저히 내려간다. 그렇기 때문에 수익률과 시장 상황을 보고 잘 판단해야 할 것 같다.)

 

저자는 임장과 공부만이 성공의 지름길이라고 말한다. 안목이라는 것은 하루아침에 만들어지지 않으며, 끊임없이 공부하고 임장하고 또 공부해가며 올바를 배움의 방법이 필요하다고 한다.

 

상가투자가 어렵다고 하는 이유는 첫째, 분양가(매매가)에 대한 위험성이 크다. 상가는 영업행위를 통해 매출을 발생시킬 목적으로 만들어진 부동산인 탓에 주거용 부동산보다 가격이 비싸다. 높은 부가가치를 창출할 만한 물건을 고르는 것이 상가를 잘 고른다는 의미이다. 그러기 위해서는 안목과 판단력이 있어야 하는데, 그러기 위해 책을 보고 강의를 듣고 현장에서 확인하는 과정이 필요하다고 말한다. 둘째, 공실에 대한 위험성이 크다. 세를 놓게 되면 높은 수익을 올릴 수 있으나 공실일 때는 높은 관리비와 세금 등을 소유주가 부담해야 한다.

 

돈 버는 상가투자 습관 5가지를 제시하였는데 1. 목표 금액을 정하라 2. 주제별, 지역별로 부동산 뉴스를 스크랩하라 3. 꼼꼼하게 현장을 조사하라 4. 끊임없이 부동산 공부에 매진하라 5. 부동산 커뮤니티를 활용하라 이다.

 

상가 투자 방법에는 분양, 일반 매매, 경공매, 신탁공매 등 다양하며, 어떤 방법을 선택해도 무관하다. 하지만 모든 투자를 통틀어 가장 중요한 성공 원칙 중 하나는 주변 시세보다 저렴하게 상가를 내 것으로 만들어야 한다고 한다.

 

<분양상가에서 수익률 높은 매물 고르는 요령>

- 주변 여러 곳의 분양 사무실 방문하여 분양가의 적절성 확인

- 보장된 수익률 맹신하지 말 것. 시세보다 높게 책정된 경우가 허다함, 주변 시세나 상권에서 파악되는 것이 진짜 임대료

- 선임대가 맞춰진, 고수익 보장되는 상가 너무 믿지 말기. 선임대계약서나 입점의향서는 얼마든지 만들 수 있으며, 이후에도 계약 파기는 언제든지 가능하다.

- 전문 쇼핑몰 및 테마몰은 잘 되기 어려움

- 분양사무소의 컨설턴트는 프리랜서이며 적은 기본급에 높은 인센티브의 수익구조로, 분양 후에 언제든지 사라질 수 있다.

- 인근에서 분양 후 1~2년 경과한 상가의 임대 및 매매 시세를 반드시 조사(개인적으로 이게 가장 중요하다고 생각함)

 

<용어정리>

- 공급면적 = 공용면적 + 전용면적

- 계약면적 = 공용면적 + 전용면적 + 기타 공용면적(주차장 면적 등)

 

- 공용면적 = 복도, 계단, 화장실, 엘레베이터

- 전용면적 = 실제 사용 가능한 상가 면적

- 주차장 면적 = 지상과 지하의 주차 면적

 

<매매상가>

매매로 상가를 접근할 때 가능 임대료, 임대가 잘 들어오는지, 주변 환경, 관리비, 넉넉한 주차장 시설 등 확인이 필요하다. 상가는 철저하게 수익률로 매매가가 정해지는데, 일반적으로 평균은 1층 5%, 2층 6~7%, 고층 8% 이상을 기준으로 본다. 상가는 수요와 공급의 원리에 의해 가격이 형성된다. 급매로 나오는 상가의 경우, 분양가가 높고, 세금 및 관리비가 크며, 장기간 공실일 때 소유주의 부담으로 나오기도 한다. 또한 주변 신규 상권이 형성되면서 상권의 변화 요인이 있을 때에도 마찬가지이다. 대형 시설의 진출은 상권에 긍정적 혹은 부정적인 영향을 주기 때문에  항상 주변 개발계획에 관심을 가져야 한다. 그리고 상권은 항상 변화하므로 현재의 수익률이 영원하지 않다는 점도 염두에 두어야 한다.

 

<경공매 상가>

적은 투자금 대비 큰 수익을 올릴 수 있는 가장 좋은 방법이다. 수익률은 일반 매매보다 높게 잡아야 하며 1층은 10%, 2층 이상일 경우 15% 이상으로 잡아야 한다. 그리고 안 좋은 상권의 물건이 나오는 경우가 많으므로 더 많은 통찰력과 판단이 필요하다.

 

<신탁공매 상가>

신탁공매는 소유자가 신탁회사에 일시적을 소유권을 이전한 뒤 부동산을 개발 및 관리하던 도중에 문제가 생겨 어려워질 때 신탁회사 명의로 되어 있는 부동산을 공개적으로 매각하는 것을 말한다. 등기부에 기재되어 있는 권리를 낙찰자가 받아들이는 인수주의를 택하고 있으나, 신탁회사에 소유권이 이전되었기 때문에 채무자의 다른 것들이 추가 등기될 수는 없다. 다만 유치권 및 임차인 등의 등기상에 나오지 않는 권리는 낙찰자가 직접 해결해야 한다. 신탁공매는 온비드 및 각 신탁회사 홈페이지에 들어가서 확인해야 한다.

 

<나에게 맞는 상가 찾기>

1. 단지 내 상가, 소형 평수의 대단지가 유리하다.

고정고객이 어느 정도 확보되어 있어 안정적인 수익성 및 위치적 측면의 독점성이 있다. 생활밀착형 업종 중심이기에 경기에 큰 영향을 받지 않아 공실 위험이 상대적으로 적다. 수익률이 높지는 않으나 안정적인 투자이다. 그리고 단지 내 상가는 건축법이 아닌 주택법의 적용을 받는다. 배후세대 즉 임대아파트냐 분양아파트냐, 공공분양이냐 민영분양이냐에 따라 상가의 매출 차이가 크다. 대체로 25~30평형대의 중소 평형 위주로 구성된 단지 내 상가가 유리하다. 그리고 월세 비율이 높은 단지보다는 전세나 자가 위주인 곳의 소비력이 훨씬 높기 때문에 이에 따라 상가의 매출도 높아진다. 그리고 단지 규모는 최소 500~1000세대 정도가 적당하다. 내부에 있는 상가보다는 외부에 노출되어 있는 스트리트형 상가가 유동성 및 개방성, 접근성 및 가시성 측면에서 유리하다. 또한 세대수 대비 상가의 전체면적은 작을수록 좋다. 너무 넓은 상가 및 공급과잉은 수익률 및 공실 여부에 영향을 주기 때문이다.

 

2. 근린상가

도보 10분 거리의 배후세대 1천 세대 이상, 10~30대 이용 비율이 높은 곳, 유명 프랜차이즈들이 몰려 있는 곳, 주변 대형 쇼핑몰과 업종이 겹치면 피하고, 교통 및 주차장이 편한 곳을 선택해야 한다.

 

3. 지식산업센터

과거에는 아파트형 공장이라고 불리던 지식산업센터. 대중교통 등 접근성과 주변 인프라가 중요하다. 단 단기 투자가 아진 고정적인 임대 수익을 보고 장기 투자 관점을 접근해야 한다. 높이 및 전기용량 또한 중요하다.