상가 매매 계약 시 건물 분에 대한 부가가치세 관련

상가 매매 계약 시 건물 분에 대한 부가가치세 관련 내용을 정리해보았다.

해당 내용은 내가 상가 매매계약서 작성을 진행하며, 여러 매체를 통해 관련 정보를 수집하고 스터디 한 내용을 취합해서 스스로 이해하기 쉽게 재정리한 것이다.

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<사업자 유형>

 

사업자 유형은 아래와 같이 2가지 유형으로 나뉘어 질 수 있다.

 

- 일반과세자 : 상가 매입 시 납부한 부가세 환급이 가능하다.

임대사업을 하면서 임차인으로부터 임대료와 함께 부가세를 함께 받아서 납부해야 하는 의무가 발생한다.

 

- 간이과세자 : 부가세 환급이 불가능하다. 임대사업을 하면서 임차인으로부터 부가세를 받고 납부할 의무가 없다.

 

<매매 유형>

 

1. 사업자와 건물을 동시에 양도 : 재화의 공급에 해당하지 않으므로 포괄양도양수계약 조건으로 매매계약

 

포괄양수도 계약이란, 사업의 동일성은 유지하면서 경영 주체만 바뀌는 경우를 말한다. 포괄양수도 성립조건(부가가치세 제10조)은 아래와 같다.

 

1) 업종이 동일해야 한다. (매도자와 매수자 모두 상가 임대사업자이어야 한다)

 

2) 과세 유형이 동일해야 한다. (매도자와 매수자 모두 일반과세자 유형이어야 한다)

 

만일 매도자가 간이과세자인 경우라면, 매도자가 부가세를 건물분의 3% 납부하여야 한다. 이때 부가세는 매도인이 부담하는 것이지, 매수자에게 받아서 내는 것이 아니다.

따라서 매도인은 매매가격에서 부가세 부분(3%)까지 함께 고려하여 매매가격에 반영하는 것이 유리하다.

 

3) 자산과 부채는 포괄 이전한다.

이 부분에 대해서는 주의가 필요한데, 매도인에게 국세 완납증명서를 요구하거나, 부채 및 미납 세금은 인수하지 않는다는 특약을 적는 것도

안전한 매매계약을 위한 한 방법이 될 수 있다.

 

예를 들어, 매도인이 본인 상가에서 음식점을 운영하면서 동시에 상가를 매각했다고 치자. 매도인은 임차인이 된 것이다.

이때는 경영 주체만 바뀐 것이 아닌, 임차인의 변동이 있었던 곳으로 봄으로써 포괄양수도를 인정하지 않는다. 포괄양수도 조건이 성립되려면 모든 것이 그대로 승계 되어야 하기 때문이다. 국세청에서는 이때 매도인에게 부가가치세와 가산세를 내도록 할 것이다.

 

포괄양수도 계약을 하였지만 불안한 요소가 존재하는 경우, 매매계약서 특약사항에 포괄양수도 계약 조건을 삽입할 수 있다. 예를 들어 “본 계약이 포괄양수도 계약으로 인정되지 않을 경우 부가세는 매수인이 부담하기로 한다.” 등의 방식이다.

 

실제 실무에서는 상가매매 시에 거의 사업포괄양도양수도 계약 위주로 이루어지고 있다.

그러나 사업자의 조건이 맞지 않을 경우, 부가가치세 별도의 계약을 진행한다.

 

- 매도인이 일반사업자일 경우, 매수인은 반드시 일반사업자로 사업자등록을 해야 사업포괄양도양수 가능

- 매도인이 간이사업자일 경우, 매수인은 일반사업자, 간이사업자 모두 사업포괄양도양수 가능

 

 

2. 사업자 유지, 건물만 매매 : 공급에 해당되어 부가가치세 거래징수

 

- 건물 분 부가가치세는 매매대금과 별도로 매수인이 지급하다

처리 : 매도이은 매수인으로부터 부가가치세 거래징수, 세금계산서 교부, 매수인은 환급 신청

- 건물 분 부가가치세는 매도인이 부담하기로 한다.

처리 : 매도인이 부가가치세 신고 납부, 매수인이 요구 시 세금게산서를 교부해야 한다.

 

(일반과세자 기준) 상가 매매 시 부가가치세의 납부 주체는 매수자이다.

단 매도자가 매수자로부터 부가세를 받아 세무서에 대신 납부를 한다.

즉 매수자는 ‘납세의무자’가 되며, 매도자는 ‘징수의무자’가 되는 것이다.

부가세의 금액은 상가 중 건물분의 10%(토지분 제외)가 된다. 토지는 부가세 면세대상으로 부가세를 부과하지 않는다.

상가매매 시 부가세를 낸 매수자는 부가세를 환급 받을 수 있다.

매수자는 매매계약서를 가지고 세무서에 방문하여 ‘상가 임대사업자(일반과세자)로 등록하고, 매도자로부터 세금계산서를 발급 받은 후에

부가세 환급신고를 하고 환급을 받는다. 매수자는 일반과세자 or 간이과세자 유형 중 하나를 선택할 수 있는데, 이때 간이과세자로 등록 시에는 부가세를 환급 받을 수 없은 점을 꼭 기억해야 한다.

 

3. 폐업 한 후, 건물 매매 : 부가가치세 거래 징수 의무 없음