부동산 건물 준공 후 잔금 납부 & 소유권이전등기 & 입주 절차

아파트, 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 등 부동산 자산을 분양받고 2~3년 뒤에 건축물이 준공됩니다. 준공이 된 이후부터 소유권이전등기 절차까지, 계약자가 해야 할 일들과 필요한 과정들을 자세하게 알려드립니다. 

 

 

1. 부동산 건축물 준공 후 잔금 납부 & 소유권 이전등기 & 입주 절차 요약

 

1. 계약 현황 확인 : 준공이 되고 나면 분양대금을 확인하시고, 시설물을 점검하셔야 합니다. 보통 시행사에서 안내해주는 안내센터에서 계약자별로 정확한 납부금액을 안내해줍니다. 
2. 중도금 대출 상환 : 준공 이후 잔금 기간은 보통 1~2개월 정도의 시간이 있습니다. 준공 전까지는 시행사에서 중도금 무이자 대출 지원을 해주지만, 준공 이후에는 계약자(수분양자)가 직접 중도금 대출 이자를 상환해야 합니다. 잔금 대출을 받으면서 중도금 대출 이자를 해결할 수도 있고, 잔금 대출 전에 중도금을 전체상환, 일부상환, 이자만 상환할 수 있으며 계약자 본인의 상황에 따라 선택하시면 됩니다. 만약 중도금 대출이자가 잔금 대출이자보다 더 저렴하다면, 최대한 잔금을 늦게 치루는 것이 계약자에게 유리할 것입니다. 그리고 자금의 여유가 있으신 분들이라면, 잔금전까지 중도금을 전부상황 또는 일부상환함으로써 중도금 대출이자 지출을 아끼실 수 있습니다. 그러나 잔금 대출시에 각 은행에 따라 잔금대출 총금액에 대한 기준이 다르므로, 내가 잔금 대출 받을 은행에 미리 확인을 하시는 것이 좋습니다. 어떤 경우는 중도금을 미리 너무 많이 갚아버리면, 어떤 은행에서는 오히려 잔금 대출 총액이 낮아져서 난감해하는 상황도 생길 수 있기 때문입니다. 
3. 분양대금 납부 : 중도금 대출 상환 부분에 대해 어느 정도 갈피를 잡으셨으면, 이제 잔금(분양대금)을 납부하셔야 합니다. 잔금이 늦어질 경우, 연체료가 발생합니다. 잔금(분양대금) 납부계좌가 별도로 존재하니 꼭 미리 확인하세요. 
4. 관리비 예치금 납부 : 잔금(분양대금)을 모두 치루셨으면, 이제 관리비 예치금을 납부하셔야 합니다. 관리비 예치금을 납부하고 관리비 예치금 영수증을 반드시 수령하셔야 합니다. 이 또한 시행사 안내센터에서 자세한 설명을 해줍니다. 
5. 완납증명서 발급 : 잔금(분양대금)과 각종 대금을 완납하고 나시면 완납증명서를 발급해줍니다. 계약자 본인이 수령하는 것이 보통 원칙이지만, 필요할 경우 대리인이 필수 서류를 가지고 대신 수령도 가능합니다. 이때 필요한 필수 서류는 관계증명서, 위임장 등이 있습니다.
6. 소유권 이전등기 및 취득세 납부 : 잔금(분양대금)을 모두 치루셨으면 각 세대별로 소유권 이전 등기를 신청하는 단계입니다. 이 업무는 법무사가 처리를 해주는 것이 일반적입니다.

 

2. 중도금 대출 상환 / 잔금 납부 / 관리비 예치금 납부

 

1. 중도금 대출 상환 : 아마 대부분은 중도금을 대출 받게 됩니다. 중도금 대출 세대는 중도금 대출 상환금을 대출 금융기관에 연락을 하여 안내 받은 가상계좌로 보통 납부하게 됩니다. 사업지마다 다르지만 시행사에서 연계한 중도금 대출은행은 보통 1~2군데 금융기관에서 동시에 진행합니다. 중도금 대출 상환 만기일은 잔금 시기와 비슷한 멀지 않은 날짜로 정해집니다. 보통 준공일을 기준으로 잔금납부 개시일 전일까지의 대출이자는 시행사에서 납부를 하고, 잔금납부 개시일부터 발생되는 대출이자는 계약자(수분양자)가 직접 중도금 대출 금융기관에 납부하여야 합니다. 만약 잔금납부 개시일 이후에, 즉 준공일 이후에 중도금 대출 상환을 하고자 한다면, 중도금 대출 금융기관에 연락하여 중도금 대출 원금과 이자금액을 확인하여 안내받은 계좌로 납부하여야 합니다. 중도금 대출 상환없이 바로 잔금대출로 연결하고자 한다면, 잔금대출 은행과 중도금 상환 관련한 사항을 먼저 협의하여야 합니다. 중도금 대출금 전액 상환영수증을 제출해야 소유권이전등기가 가능하니 영수증도 꼭 챙겨주셔야 합니다. 
2. 분양대금 확인 / 잔금 납부 : 입주하기 전에 지정계좌에 분양대금, 연체료를 완납해야 입주가 가능합니다. 잔금을 납부하는 과정에서 계좌 혼동, 입금 오류 등으로 인한 문제가 발생하지 않도록 각별히 주의를 기울여야 합니다. 보통 입주지원센터에서는 현금 수납업무를 하지 않기 때문에 계좌입금이 일반적입니다. 그리고 만약 무통장 입금을 한다면 이체한도 초과로 송금이 어려운 경우가 발생할 수 있으므로, 미리 자신의 통장 이체한도를 체크하고, 부족하다면 증액해놓으셔야 합니다. 가끔 과오납금 문제가 발생하기도 하는데, 이에 대한 환불은 시행사에서도 업무가 밀려 있는 시기이기 때문에 시간이 소요되므로 각자 알아서 주의하는 것이 좋습니다. 입금할 때는 계약자 이름과 호수를 기재해주는 것이 일반적입니다. 만약 잔금납부가 시행사에서 지정해준 잔금납부 시기보다 지연이 된다면, 그 잔금에 대해서는 연체 기간에 따라 분양계약서상의 연체료가 계산이 됩니다. 미리 본인이 사인한 분양계약서를 확인해주시는 것이 좋습니다. 
3. 관리비 예치금 납부 : 관리비 예치금 제도란 공동주택 관리법 24조에 나와 있는 것으로, 건물 관리 운영에 필요한 자금을 집행하기 위해 기본이 되는 금액입니다. 입주 시에 징수를 하는 것이고, 퇴거 시에 반환을 하거나, 새로운 입주자와 양도/양수할 수 있도록 하는 제도입니다. 관리비 예치금을 미납한다면 완납 증명서 발급이 불가하기 때문에, 소유권 이전등기 절차에 까지 영향을 미치므로 꼭 납부하셔야 합니다. 

 

3. 완납증명서 발급 / 소유권 이전 등기 / 취득세 납부 

 

1. 완납증명서 발급 : 완납증명서 수령은 보통 시행사 안내센터에서 해줍니다. 수령을 위해서는 구비서류를 꼼꼼히 챙겨가셔야 합니다. 일반적인 완납증명서 발급서류는 신분증(주민등록증, 운전면허증 등 본인확인이 가능한 서류), 중도금 대출 상환 영수증(각 중도금 대출금융기관에서 발급), 관리비 예치금 납부 영수증(시행사 안내센터에서 발급) 등이 있습니다. 만약에 대리인이 수령을 하게 된다면, 위임장을 제출하셔야 합니다. 가족인 경우는 앞에서 이야기 한 필수 서류들과 가족관계 증명서류, 대리인 신분증 등을 가져가셔야 합니다. 가족이 아닌 경우는 필수 서류와 대리인 신분증, 계약자의 인감이 날인되어 있는 위임장, 계약자의 인감증명서(위임용) 등이 있습니다. 
2. 소유권 이전 등기 : 소유권 이전 등기의 일반적인 절차는 준공, 구분등기, 서류신청, 서류교부, 등기소 접수, 등기완료로 이루어집니다. 소유권 이전등기를 위한 서류접수는 분양대금을 완납하고, 중도금 대출 원리금 상환을 완료한 사람이 가능합니다. 그리고 잔금 대출을 진행하는 대부분의 계약자들은 대출 은행과 근저당권 설정(또는 담보신탁) 계약을 체결하여 대출금 상환(잔금대출전환) 확인서를 발급받습니다. 지금부터 유의사항을 더 말씀드리자면, 소유권 이전등기 신청은 신탁회사의 신탁해지가 선행되어야 하기 때문에 잔금 납부 전까지 접수하여야 합니다. 그리고 구분등기 후에 계약자의 명의로 소유권 이전등기가 가능합니다. 만약 가압류 등 소유권 이전에 문제가 았다면 소유권 이전이 불가하기 때문에 반드시 이 문제를 먼저 해결하셔야 합니다. 잔금대출을 받는 사람은 대출은행과 근저당권 설정 또는 담보신탁을 체결하고, 대출금상환확인서를 발급받아야만 소유권 이전등기가 가능합니다. 그리고 소유권이전등기와 동시에 근저당권설정 또는 담보신탁 등기가 진행됩니다. 준비서류 및 접수처는 대출을 하는 계약자는 해당 대출은행 및 은행 지정 법률사무소에서 확인이 가능하고, 대출을 진행하지 않는 계약자는 법률 사무소에서 확인이 가능합니다. 
3. 취득세 납부 : 취득세는 물건지가 속한 구청의 세무과입니다. 잔금납부일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날로부터 7-일 이내에 신고 및 납부를 하여야 합니다. 취득세 납부금액에는 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세 등이 포함되어 있습니다. 부가세, 할인금을 제외한 분양대금의 4.6%입니다. 법률사무소에 소유권이전등기를 요청한 계약자는 법률사무소에서 신고 및 고지서 발급 등의 업무를 대행해줍니다. 잔금대출을 진행하는 계약자는 해당 대출 은행의 지정 법률사무소에서 해줍니다. 개인이 셀프로 직접 진행하는 계약자는 직접 해당구청의 세무과로 가서 고지서를 발급 받아 납부하게 됩니다. 취득세 납부시 준비해야 할 서류는 분양 공급계약서, 분양대급 납부확인서, 계약자 신분증 및 인감 등이 있습니다. 여기서 유의사항은 취득세는 부가세가 제외된다는 것입니다. 만약 분양금의 일부만 미납한 경우라도, 사실상 취득으로 인정되어 취득세는 반드시 신고하셔야 합니다. 만약 세금신고기한을 경과하여 신고 및 납부를 한다면 가산세가 부과되니 꼭 유념하셔야 합니다.