부동산 공매의 권리분석과 용어 정리
부동산 경매 및 공매에서의 권리분석과 말소기준권리, 관련 용어 (가등기, 가처분, 예고등기, 대항력, 채권최고액, 최우선변제금, 소유권이전청구가등기, 압류, 가압류, 근저당권, 담보가등기, 선순위 전세권, 당해세, 가장임차인 등)에 대해 정리한 내용입니다. 1. 부동산 공매 권리분석 부동산 경매 공매에서 반드시 꼭 알아야하는 내용은 물건에 대한 권리분석이다. 경매와 공매에서는 빚을 나눠주는 기준과 원칙을 정해놓고 돈을 나눠주는데, 그 기준과 원칙을 공부해야 하며, 이를 권리분석이라고 한다. 경매에서는 배당, 공매에서는 배분이라고 칭한다. 물건에 설정된 권리관계 그 부동산을 점유하고 있는 이해당사자들의 관계를 분석해서 낙찰자가 책임을 지는 경우, 그렇지 않은 경우를 분석하는 과정이 권리분석이라고 할 수 잇..
2024. 1. 18.
공매의 정의, 장점, 온비드 전자시스템, 공매재산의 종류
공매란 무엇인지, 공매의 장점과 특징, 온비드 전자시스템, 공매 재산의 종류, 공매와 경매의 차이점, 이용기관 공매, 신탁회사 공매 등에 관하여 설명한 내용입니다. 1. 공매란? 공매란 세금을 체납한 경우 체납자의 재산을 강제적으로 처분하는 것이다. 일반적으로 한국자산관리공사가 온비드라는 전자입차시스템으로 진행하고 있다. 한국자산관리공사는 정해진 규정에 따라 물건의 기본적인 상태, 개별 매각조건 등을 공개하고 불특정 다수에게 인터넷 입찰을 하도록 하고 있다. 공매는 세금 체납으로 인한 압류가 가장 보편적이다. 공매는 압류재산에 대한 공매 외에도, 국유재산 및 지방자치단체가 소유한 재산, 공공기관이 소유한 재산을 임대 혹은 매각하는 공매도 있다. 이런 경우 명칭은 공매이지만, 공매 주관기관과 낙찰자간의 매..
2024. 1. 17.
가양동 CJ 공장개발부지 사업지연, 갈등, 허가, 전망, 개인적인 의견
가양동 CJ 공장부지가 그동안 지나온 이야기들, 매각과 사업지연, 강서구청과의 갈등, 강서구청장 교체 후의 사업 허가, 향후 전망, 개인적인 의견을 정리하였습니다. 1. 가양동 CJ 공장부지 매각과 사업지연 및 갈등 CJ공장부지는 2019년 인창개발과 현대건설이 컨소시엄을 만들어 1조 500억원의 예산으로 CJ제일제당으로부터 매입을 한 부동산이다. 2021년에 서울시 도시 건축공동위원회의 승인이 났ㅇ며, 2022년 건축협정인가를 받아 사업이 추진되던 중 2024년 당시 강서구청장의 문제 제기로 인가가 취소된 땅이다. 강서구청의 입장은, 당시 허가권자인 구청장에 대한 보고 및 사전 협의도 없이 담당 사무관 전결로 처리된 건이라 깊이 있는 검토 기회가 없었고, 향후 안전에 대한 재검토 등을 위해 협정인가 취..
2024. 1. 16.
부동산 리츠의 상장, 상장절차, 공모절차, AMC
부동산 리츠의 상장, 상장 절차, 공모 절차, AMC의 정의 및 설립인가 요건 등에 대해 설명해드립니다. 1. 리츠의 상장(IPO) 부동산 리츠의 상장요건은 다음과 같다. 국토교통부의 영업인가 또는 등록이 필요하다. 또한 상장예정인 보통주식총수 100만주 이상, 자기자본 100억원 이상이 필요하다. 종속회사가 있는 경우 연결재무제표상 자본총계에서 비지배지분은 제외한다. 그리고 모집 및 매출한 주식 총수가 보통주식 총수의 100분의 25 이상, 주주 수가 200명 이상이어야 한다. 또한 최근 3사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 삼사의견이 적정이어야 한다. 상장예비심사청구일 현재 자본잠식이 없어야 하며, 총자산 중 부동산의 비중이 70% 이상이어야 한다. 주식양도의 제한이 없어야 하며, 회사경영에 중대..
2024. 1. 12.
부동산 리츠 투자의 장점, 투자 방법, 국내 상장리츠 현황, 절차
부동산 리츠 투자의 장점, 투자 방법, 국내 상장리츠 현황, 리츠의 등록 및 인가, 인가 절차, 등록 절차, 필요 서류 등에 관하여 설명해드립니다. 1. 리츠 투자의 장점 리츠 투자의 장점은 높은 배당수익률, 환금성(유동성), 자산운용전문인력의 전문성, 관리 감독 및 공시의무로 인한 투명성 등이 있다. 직접 투자 방식과 비교할 때, 부동산 투자시 직접투자를 하게 되면 큰 금액의 목돈이 필요하지만 리츠투자는 소액으로도 투자가 가능하다. 그리고 직접 투자 방식에서는 양도세, 보유세 등 각종 세금부담이 크지만, 리츠 투자시에는 세금부담이 매우 작다. 또 숙련된 전문가에 의한 자산운용을 통해 투자 전문성으로 제고할 수 있으며, 원하는 시점에 현금화가 가능하여 유동성이 좋다. 직접투자 방식에서는 투자금액을 다시 ..
2024. 1. 12.
부동산 리츠의 정의, 목적, 근거법령, 구조 및 종류, 유형
부동산 리츠란 무엇인지에 대한 정의, 부동산 리츠의 목적, 근거 법령, 부동산리츠의 구조 및 종류, 유형에 대해 설명해드립니다. 1. 부동산 리츠란 무엇인가? 리츠(Real Estate Investment Trust)란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말한다. 리츠의 기본 기주로 투자자는 부동산투자회사에 투자를 하고, 부동산투자회사는 투자자산에 투자를 한다. 그러면 투자자산으로부터 부동산투자회사는 임대료 및 개발이익 등을 받고, 투자자는 부동산투자회사로부터 배당을 받는다. 2. 부동산 리츠의 목적 리츠의 목적은 첫째, 일반인에게 부동산 간접투자기회를 제공하..
2024. 1. 11.
